4 月楼市呈现分化态势，核心城市如北京、杭州新房销售在优质供应带动下同比增长，二手房成交套数同比增 13% 但 “以价换量” 为主；政策层面中央强调 “持续巩固市场稳定”，聚焦城中村改造、高品质住房供给等，降准降息预期增强；“五一” 期间多地推购房优惠活动，市场表现平稳；土地市场核心城市热度高，北京、杭州等拍出高溢价地块。展望 5 月，核心城市新房销售或受支撑但分化延续，二手房成交或季节性回落，需关注关税局势对出口依存度高的城市影响。
思维导图
风险提示：关税局势影响外向型经济城市购房节奏
市场趋势：核心城市新房或修复，二手房成交环比或回落
成交数据：重点30城新房网签面积同比增42%，北京、上海、武汉等增长显著
促销举措：特价房、消费券、以旧换新等优惠集中推出
热点案例：北京、杭州、成都多宗地块高溢价成交，杭州单月出让金306亿元
供应成交：300城住宅用地出让金同比增22%，核心城市“缩量提质”
宏观预期：降准降息、降低公积金贷款利率等政策有望落地
中央定调：持续巩固稳定，聚焦城中村改造、高品质住房供给
二手房：20城成交套数同比增13%，挂牌量高企，“以价换量”为主
新房：重点30城销售面积同比增1.5%，北京、杭州等核心城市修复显著
详细总结
一、市场表现：分化显著，核心城市修复为主
新房市场4 月重点 30 城新建商品住宅销售面积 898 万平方米，同比增长 1.5%（1-4 月累计增 2.9%），核心城市分化明显：北京、杭州、武汉等优质项目带动销售增长，北京同比增 10%，杭州增 14%，武汉增 10%；苏州、宁波因政策到期或供应缩量，成交同比回落。
资料来源：中指院整理
资料来源：中指院整理
二手房市场4 月 20 城二手住宅成交 13.5 万套，同比增长 12.7%（1-4 月累计增 24.3%），但 “以价换量” 为主：深圳、上海、北京成交套数同比分别增 37%、30%、17%；百城二手住宅价格环比下跌 0.69%，跌幅扩大。
资料来源：中指院整理
二、政策动态：持续巩固稳定，聚焦结构性措施
中央定调：4 月 25 日政治局会议提出 “持续巩固房地产市场稳定态势”，政策从 “止跌回稳” 转向 “巩固成果”，重点聚焦城中村改造、高品质住房供给、收购存量商品房。
宏观政策预期：结合 “适时降准降息” 表述，降准、降息、降低公积金贷款利率等政策落地预期增强。
三、土地市场：核心城市热度高，高溢价地块频出
整体数据：4 月 300 城住宅用地出让金 1365 亿元，同比增长 22%，平均溢价率 10.2%；杭州单月出让金 306 亿元，居全国首位，多宗地块溢价率超 50%。
资料来源：中指院整理
城市集中度：2025 年 1-4 月 TOP20 城市土地出让金占比达 68%，北京、杭州、上海、成都为房企深耕重点。
资料来源：中指院整理
四、“五一” 楼市：促销驱动成交，城市分化明显
城市
新房成交面积（万㎡）
同比变化
促销亮点
广州
4.84
32%
新盘集中入市，性价比项目去化好
上海
4.18
44%
优质项目认购率超 100%，触发积分
北京
3.42
大幅增长
特价房源折上折，网签量增超 100%
武汉
5.54
大幅增长
“汉九条” 政策 + 购房节，网签增 284%
深圳
1.47
-23%
以旧换新 3.0，最高补贴 11 万元
资料来源：中指院整理
五、5 月展望：优质供给支撑修复，关注外部风险
市场趋势：新房：核心城市高品质项目入市，改善需求或释放，销售有望支撑，但分化延续；二手房：学区需求释放后，成交环比或回落。
风险提示：关税局势升级或影响外向型城市（如深圳、苏州、宁波等出口依存度超 30%），需关注居民购房节奏变化。