5月9日，杭州发布楼市新政，全面取消限购。乍一看好像力度挺大，但如果我们对杭州楼市调控的历程有所了解，就会明白此次新政其实不过是杭州放松楼市调控向前迈出的一小步。
此前杭州已经经历了两轮调控松绑。先是去年10月收缩限购范围，从过去的市9区，缩小到仅限于上城、拱墅、西湖、滨江等主城4区；今年3月，又进一步放开了二手房限购。自那时起，限购就仅限于主城4区的新房。考虑到外地户籍人士在杭购买新房的社保缴纳期限为1个月，所以几乎等于已经放开了。而这次全面取消限购，只不过是把最后的一点门槛拆掉。
那么这一小步的作用会如何呢？
我们不妨先来看下之前那次解绑的效果。全面取消二手房限购后，杭州楼市迎来的第一个变化不是出货量上升，而是二手房挂牌量的飙涨。数据显示，二手房交易松绑一周后，杭州二手房住宅挂牌量从13.9万套升至15.5万套，短短一周里增加了1.6万套。
杭州二手房挂牌量的飙涨意味着，大批先前入坑甚至高位站岗的炒房客正急着出货离场。但楼市冷淡时期，房产转手谈何容易？于是我们看到，为了尽快“去库存”，房东们纷纷选择了降价。
来自“手边买房”数据显示，到3月末，杭州挂牌待售的房源中，降价的房源超过3.5万套，而涨价的房源仅有1341套。降价房源是涨价房源的26倍多。而根据杭州贝壳研究院的统计，4月份杭州住宅网签均价为每平方米29069元，较3月均价又下滑了0.5%，比去年同期更是跌去了11.7%。
这还是全市的平均数据，主城区因为房价更贵，情况更为严峻。此前有媒体曾披露，杭州部分二手房近期成交的价格已相较2021年前高峰价回调了三四成。比如西湖区文新板块著名的“孟母盘”——耀江文鼎苑，2021年时的成交单价普遍在8万元以上，但到了今年3月，已跌至5.3万元左右，跌幅超过30%。
但这是不是就意味杭州此前的放松调控措施毫无效果呢，也不是，因为成交量已经慢慢起来了。
根据杭州贝壳研究院发布的数据，3月杭州十区二手房成交8557套，环比暴增了236%；中介带看量环比也提升224%，创下近4年来的最高单月带看量纪录。进入4月以后，二手房成交热度依然不减。当月杭州市区共成交二手房8402套。特别是市中心的“老破小”集体回春，朝晖小区4月成交量创近3年来的新高。
这其中，固然有杭州老小区“原拆原建”政策引来不少外地投机客，欲买入“老破小”搏一把的因素，据说有深圳人一出手就连买8套“老破小”。但更主要的原因还是杭州存在庞大的刚需市场。
作为时下最为热门的网红城市，杭州依旧保持着每年一二十万人口的新增速度。此前，这部分人的购房需求被严苛的限购政策死死压着，只能租房过日，而经过三轮楼市松绑，如今已逐步释放了出来，成为推动成交量上升的重要力量。
综合上述两方面的情况来看，我们基本可以断言，目前的杭州楼市正处于一个“以价换量”的盘整期。熟悉房地产行情走势规律的人都知道，楼市触底回暖的顺序一般都是先起量，再起价。而新房限购的彻底放开，无疑将进一步刺激杭州楼市的回暖。
毕竟，相较于看得见、摸得着、甚至可以提包入住的二手房，如今的新房存在诸多令人担心的问题，比如交房风险等。同时，放开新房限购也势必对二手房交易产生冲击。两边一抵消，最终能放量增长多少，还有待观察，但“先起量，再起价”的趋势规律应该不会变。
事实上，从全国范围来看，目前杭州楼市的库存量并不算特别高，为701万平方米，在克而瑞数据监测的30个重点城市中排名17，不到武汉（1865万平方米）的四成。去化周期也处于健康区间，仅15.5个月，远低于北京（48.9个月）、东莞（44.8个月）、武汉（42个月）、深圳（36.3个月）等其他超大城市。
更重要的是，全面取消限购并非杭州楼市调控的最终招数，目前当地政府的政策工具箱里可用的调控工具还有不少。
比如放开限价。杭州是全国极少数仍然还存在一二手房价差的城市。一方面，核心地段许多楼盘的限价远低于市场价，存在套利空间，所以尽管整体楼市不景气，但这些限价新盘仍会出现热销场景。另一方面，很多郊区楼盘的实际成交价，已经卖不到政府制定的限价标准。而众所周知，年轻人因为囊中羞涩，一般都住在郊区。
因此，如果全面取消限购后楼市表现还不理想，下一步就可以考虑放开郊区的新房限价，把定价权交还给开发商，让市场来决定新房究竟该卖多少钱。
又或者，学习合肥、深圳等地的做法，将原先禁止的法人或非法人组织购买住宅这条放开，鼓励企业购房。据wind数据统计，截至2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家持有投资性房地产，占比超48%，合计持有市值达13340亿元。杭州作为民企500强上榜数量最多的城市，这方面的需求潜力同样是巨大的。