首付、利率下调，限购未取消，北京楼市政策还有优化空间吗？
发布时间：2024-06-27 16:09:54
6月26日，北京市住建委、人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局、北京住房公积金管理中心四部门联合发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确，首套房贷最低首付比例调整至20%，利率最低调整为3.5%，并自6月27日起实施。
此次北京楼市松绑政策最引人关注的要属首付比例和贷款利率的下调。《通知》明确，北京首套、二套房（五环外和五环内）的首付比例最低分别降至20%、30%和35%；首套房贷款利率大幅降至3.5%，二套房五环内降至3.9%、五环外降至3.7%。
首付方面，购房门槛明显降低。首套首付比例下降10个百分点，二套普遍下降10至15个百分点。易居研究院研究总监严跃进指出，此前北京首套房，对城六区（东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区）和非城六区都落实了3成首付的政策，此次继续降低，对于降低购房成本有非常明显的作用，也说明降低首付成为北京当前楼市政策中的重要工具。
按照总价500万元的新房计算，过去北京购买首套房的首付款需要150万元，而现在最低首付变为100万元，直接减少了50万元。“这具有非常好的导向，减负效应也有助于进一步提振购房需求。”严跃进说。
利率方面，此次政策主要针对首套房贷款利率。中指研究院市场研究总监陈文静指出，跟调整前相比，首套房贷款利率下降了45至55个基点，二套房贷款利率普遍下降了65至80个基点，下降幅度较大，对购房需求释放将产生较大带动。调整后，北京执行的首套和二套房贷款利率与上海基本一致。
也就是说，对于一套五环内城六区住宅而言，按照贷款500万元、还款期限为25年计算，二套房利率由4.55%降至3.9%，总利息将减少54.5万元，每月还款减少1817元。
《通知》还明确，支持多子女家庭改善性住房需求，对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。
“目的是为降低多子女家庭购房门槛和成本，通过住房政策支持生育和养育。”广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，多子女家庭往往有改善住房的意愿，家庭成员增加（含父母），购买二套有客观性，购买第二套住房仍属于刚需，执行首套资格，既能降低首付比例，也能降低利率，兼有降门槛和降成本效果。
此次北京楼市新政主要从降门槛、降成本着手，贯彻“517”楼市新政去库存、激活需求思路。李宇嘉认为，每一轮政策纾困都会带动需求释放。此次北京楼市新政，对于年轻人、新市民的购买有较大的促进作用。北京机关国企事业单位比较多，公积金新政带动的需求比较明显。特别是公积金额度提升，对于很多工薪阶层来讲带动效应比较强。
陈文静表示，4月8日，北京住房公积金管理中心官网已发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》，结合本次相关政策正式落地，对于购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭，给予上浮贷款额度支持，公积金最高贷款额度可达160万元。
从市场表现来看，陈文静分析，“5.17”楼市新政落地后，上海、深圳、广州均较快跟进落地相关举措，新房、二手房市场活跃度均有所提升，尤其是上海二手房成交提升明显，北京购房情绪亦出现回升。短期来看，此次北京楼市新政发布后，北京房地产市场活跃度有望提升，新房、二手房链条也有望加速轮转，二手房成交量保持活跃也将为新房释放更多改善需求。
政策仍有优化空间
“靴子”终于落地，北京购房者观望情绪有所缓和。但陈文静指出，本次北京限购政策尚未做调整，未来仍有优化空间和预期。
李宇嘉分析指出，北京出台政策最晚，主要原因在于北京地位的特殊性，即在房地产调控上的城市能级最高。在限购政策调整上，更要考虑房住不炒和新发展模式，不可能像其他城市一样退出限购来刺激需求，这有旧模式依赖的痕迹。因此，北京此次尽管调整了政策，但还没有松动限购。
全国范围来看，房地产行业的形势依然严峻。华泰资产首席经济学家王军在6月举行的CMF宏观经济月度数据分析会上表示，虽然政策面已经释放出非常强烈的促进房地产企稳见底的积极信号，但投资、销售与融资等各项指标显示，房地产业的困境还没有明显改变，地产行业尚未摆脱对整体经济拖累的状态。
为刺激需求、盘活存量，今年5月17日，包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率等多项支持房地产政策密集发布。同日，央行也宣布拟设立保障性住房再贷款，规模为3000亿元，用以支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
高盛首席中国经济学家闪辉认为在前述分析会上指出，“517”楼市新政的思路是正确的，即不再增加供给，推动去库存，支持需求端，让供求关系达到新平衡。“但政府的支持力度还不够。”闪辉测算，如果想要把一二线城市去库存至正常水平，可能需要3万亿元量级的政府资金支持，但在“517楼市新政”里，央行再贷款只有3000亿元。
对于进一步拉动地产行业走出泥潭，王军认为还有一点需要引起重视，即应该逐步降低目前所有存量住房的贷款利率，因为这不仅对去库存有帮助，而且对于减轻居民的房贷负担，推动消费扩张都有重要意义。
严跃进认为，降低存量房贷款利率需要银行让利，并承担一定的金融风险。“至少三季度不会有，四季度需要结合当时的经济形势和还贷能力进行考虑。”
谈及未来政策的优化空间，李宇嘉认为，从利率水平最低3.5%出发，二套3.7%和3.9%的利率水平仍有下降的空间。
严跃进告诉《中国报道》记者，现在的政策更多是对过去过严政策的终结和调整，还未进入新的刺激周期，刺激性的政策还是偏少。进一步地刺激，很重要的方向需要瞄准二手房，盘活二手房。他认为，二手房也可以纳入保障房体系，提供给住房的困难群体等，进一步挖掘潜在需求。
此外，在直接降低购房成本方面，也可以有一些创新的举措。例如，广东省推出“先租后买”政策、安徽芜湖 “半购半租”卖房新方式，都是很好的尝试。
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